“此時此刻，我們的心情是很復雜的。為了這個城市發展，我們也盡了自己一份努力了?！?/p>
12月5日凌晨3點不到，家住南京市小松濤巷17號的居民魯人就和妻子就來到項目更新指揮部排隊。幾個小時之后，他們辦理完相關手續，成為小松濤更新項目簽約的第一戶。
南京是全國首批城市更新試點城市之一。小松濤巷地塊危房消險與保護更新項目，是江蘇省首批48個城市更新試點項目之一。
簽約——
事先開了28場議事會
“三代人擠二十幾個平方米，我一個70多歲的人，每天要跑出去過馬路上公共廁所?！弊哌M小松濤巷，低矮破敗的平房前，一位老人對著自己住了幾十年的家嘆氣道，“家里常年沒有陽光，房子還不透氣，來個人都要開風扇?！?/p>
小松濤巷地塊位于秦淮區太平南路沿線，東至小松濤巷，南至淮海路，西至延齡巷及現狀多層建筑，北至游府西街及現狀廣播電臺大樓，總用地面積約1.01萬平方米。這是一個院落建筑、多層建筑、歷史建筑和棚戶區混合型地塊，共有居民200多戶。
過去這里是一塊水塘，上世紀20年代后逐漸開發。經過歲月更迭、風雨洗禮，老屋漸漸凋零衰敗，逼仄的空間更成為居住在這里的人的一塊心病?！拔?5歲的時候就聽說要拆遷！”居民陳綱感慨，30多年來他天天想天天盼，終于等來了這一天。
2021年3月，小松濤巷地塊城市更新項目拉開序幕。4月完成第一輪居民意見征詢，同意率超過90%。12月更新方案正式出爐，采取“留、改、拆”并舉的方式，對地塊進行微更新改造，歷史建筑保護再利用，棚戶區房屋拆除重建，完善片區居住功能。
這次更新的核心是50余戶居民房屋拆除重建?！耙粋€比足球場面積大不了多少的更新地塊，我們足足做了21個月的工作，光是居民議事會前前后后就開了28場！”南京歷史城區保護建設集團更新公司副經理巫蓉說。
在議事會上，陳綱聽懂了政策——這不是拆遷征收，而是有機更新。從“數人頭”到“數磚頭”，工作人員講得很直白，以前拆遷是按人口分房子或者拿錢走人，現在是按照建筑面積盡量就地改善。
第一步，對更新戶建筑面積的認定就頗費周章?！昂芏嗑用駷榱私鉀Q生活困難，搭建了簡易的廁所和廚房，這部分我們參考相關政策，1990年之前搭建的提供自證材料給予認定?！蔽兹卣f，雖然一些鄰居互相作證，但這并不能作數?！俺水敃r在街道等相關部門提交申請時的憑證外，我們還專門借調30多年前的航拍圖進行確認?！?/p>
根據項目實施方案，符合條件的居民，可選擇自掏部分建安成本參與原地安置的更新，也可以異地置換或貨幣回購。究竟怎么補償？如何安置？50多戶居民的想法各不相同，項目部為他們量身定制了50多份“一戶一策”的簽約方案，每個方案都貼出來公示。
“全流程公開透明，打消老百姓顧慮。一把尺子量到底，非常關鍵?！蔽兹卣f。
28場居民議事會，提出問題、解決問題，也讓更新雙方在“互相傾聽”中“相互共情”。五老村街道社工楊大姐退休后返聘來到項目組。一對獨居老夫婦身體不好，楊大姐推著老太的輪椅帶她去做核酸?？匆姽潈€的老兩口家里的米發霉了都舍不得倒掉，她從自己家拿了10斤大米送過去……
“這次能順利簽約，與工作人員真情付出有很大關系?！痹谖謇洗褰值蓝壵{研員夏國春看來，從拆遷征收到城市更新，并不是改個名詞，而是理念之變。城市更新是民生工程，也是民心工程，只有換位思考，才能真正抓住老百姓的心。
創新——
戶型層高3米6，暖心不逾矩
小松濤巷更新實施方案中，部分住宅層高做到了3.6米。這一讓住戶們很心動的方案，其實是被“逼”出來的。
第一次居民議事會，很多住戶就提出了“閣樓怎么處理”這個共性問題。更新項目組發現，50余戶居民中，住房面積在30平方米以下的占七成，其中，約一半的住戶在家中自行搭建了閣樓。
三代人擠在一間二三十平方米的房子里共同生活，是什么樣的場景？入戶走訪時的場景，讓夏國春感慨萬千?！耙粡埓?折疊桌椅+一個閣樓”是不少多人口家庭的標配。一個三代六口之家，兩個孩子住樓下，父母睡吊床，爺爺奶奶則每天“窩”在低矮的閣樓上睡覺。
老房子雖然破舊，但因為有閣樓在，還勉強住得下。新房子該怎么辦？不解決居民生活痛點，這一項目根本無法推進。讓整個項目卡殼的“攔路虎”，最終通過“高效空間”這一創新設計巧妙化解了。
小松濤地塊內新建兩幢多層住宅樓，用于安置回遷居民。為和居民現有居住面積匹配，設計團隊設計了近十種戶型方案，使用面積從19到70多平方米不等。其中，有20多套層高達到3.6米。這個高度不突破規劃限制，也剛剛好讓居民能用起來。
“‘高效空間’是指在有限面積內，充分利用空間內的高度進行功能分區。它不是簡單分為兩層，而是考慮人與物的空間關系?！睎|南大學建筑學院副院長鮑莉介紹，經過設計，20平方米左右的空間可安排2間臥室，以及廚衛、起居、曬衣的陽臺。
更多的用心設計還藏在在細微處。涉及戶型時，一個被反復提及的要點就是，盡量減少房屋內墻的結構柱。這樣一來，居民以后彈性分割空間就更方便。
“所有人員付出的辛勤汗水，都值得尊重?！蹦暇v史城區保護建設集團董事長范寧說，雖然過程很艱難，但百姓的理解和支持給了項目組堅持的理由和動力。
盈虧——
追求“平衡”，打開更多可能性
議事會上也時常會有火藥味。一位居民這樣來算賬，“我家這塊地上，本來蓋一層房子，現在你蓋了六層，我只拿到一層的面積，其他五層都被你們賺走了！”
“這個更新項目其實是虧錢的，很多經營性開發公司才不愿意接手?！痹趫龅墓ぷ魅藛T同樣倒起了“苦水”。過去20年，小松濤周邊區域經歷了多次商業開發，剩下的都是難啃的“硬骨頭”。這里一片低矮破敗的平房，與周邊高樓大廈形成鮮明對比?！艾F在之所以能做得起來，是因為把新建居民樓的一樓做成商業開發，提前把商業的十年收益計算在其中了?！?/p>
城市進入存量更新階段，項目資金如何平衡是繞不過去的話題。居住類地塊的城市更新，要就地解決問題，實現資金平衡，最現實的考量就是要多建一點房子。但這樣一來，退讓間距和高度就得突破。老城限高嚴格，只有在間距上求突破。周邊居民沒有參與更新，權益不能損害，與周邊建筑間距必須按照1：1.3的標準。更新地塊內部間距可以通過居民協議的形式變通，縮到1：1，這樣既滿足了消防安全間距，又能多蓋房子。道路的控制紅線也要為房子騰空間。原來是12米，在這里縮減到9米，剩下來的面積給住宅。沿線設置騎樓，人行道就在架空層，這樣既保證了步行空間，空中又擠出來了住宅面積。
“對這個規劃方案實行相對寬容的審批，需要擔當的勇氣?！蹦暇┦凶匀毁Y源與規劃局秦淮分局局長、秦淮區城市更新辦公室常務副主任李建波說，在城市更新中，規劃審批理念也在發展轉變?，F在是自下而上編規劃，以先解決民生問題為第一要務，更加尊重物權，直面百姓生活，更務實更接地氣，也更有可操作性。
項目牽頭方也有一筆賬：如果通過拆遷征收，這個項目至少要虧六七億元。如今通過規劃創新，這一項目成為極少數能實現自身資金平衡的項目。盈虧之間，意義重大。這為更多躑躅不前的更新項目找到了一條出路，也為社會資本介入城市更新打開了空間。
更新——
留住產權關系背后的生活肌理
11月26日，南京小西湖項目榮獲2022年度聯合國教科文組織亞太地區文化遺產保護獎。獲獎的簡短評語里提到，小西湖項目在社會和技術創新方面，提供了可推廣、可復制的經驗。
小松濤項目工作組倍感振奮，這里忙碌著的很大一部分人都是小西湖的“原班人馬”。從小西湖到小松濤，城市更新的理念也在不斷深化。
“城市更新，不是簡單的物質空間拆多拆少的問題，而是產權人走不走、如何參與的問題?！崩罱úㄖ毖?，此前行業內的很多技術規范和規定都是關注著物，而不是人，忽視了生活和產權關系。他如今正忙著為這里原住民呼吁的是，拆遷安置可以減免契稅的政策，能否適用到居住類城市更新中來。這樣一來，首次登記拿證的或是增加面積的居民，就可以減免一筆不小的費用。
“住建部提出了‘城市雙修’的理念：生態修復和城市修補。其實我認為城市更新改造是‘城市三修’，還有一個是情感修補?！狈秾幷f，給大家信心和力量，居民就信任你，愿意一起來打造這個城市。城市更新里一定是有情感的，不單純是對物質空間的改造。
情感的牽絆和修補，正是小松濤項目不斷前行的關鍵力量。
事實上，在此前的相當長一段時間里，魯家夫妻并不想參與更新。他們位于小松濤巷17號的房子，處在更新項目的“心臟”位置，層高5米足夠隔個兩層，樓下是他們的工作室，樓上是居住空間，夫妻倆還專門設計過小院，種上了花草，環境不錯。
工作人員數十次上門宣傳更新政策，多次實地測繪復核房屋面積，但夫妻倆仍然沒有松口。今年8月，涉及更新的50多戶居民中，有90%的人簽訂了《房屋確認單》，初步達成了更新意愿，僅剩4戶居民還沒簽，其中就包括魯家。
在12月4日的居民議事會上，宣布正式啟動45天簽約后，鄰居們滿懷熱忱地討論著未來的新房，這讓夫妻倆坐不住了。經過一夜未眠的溝通，他們反轉成為簽約的第一戶。魯家妻子哽咽著說，這次回轉過來，也是因為太熱愛這塊土地了，“我們的根在這里?！?/p>
截至12月9日中午，小松濤項目簽約率已突破90%。根據規定，在12月5日開始的為期45天的簽約期里，簽約率一旦達到95%，小松濤更新工程就將正式實施。
城市更新，更的也是“心”。從事老城保護多年的李建波說，除了老百姓的思想轉變外，他和團隊的理念也在不斷迭代更新。城市有機更新的核心的密碼是產權。只要產權人和產權關系不大動，空間風貌也就不會變，也就保住了城市肌理和生活的煙火氣。
“1949年，父母搬過來第二天，我就在這幢房子里出生了?！?3歲的小松濤巷15號居民費玉群，期待著在這里迎來又一次新生。
新華日報·交匯點記者 仇惠棟 陳潔/文 邵丹/攝
